Prelistavanje kuće uključuje kupovinu relativno jeftine kuće (često ovrhu), njeno popravljanje i prodaju s profitom. To je poduhvat koji sa sobom nosi brojne rizike, kao i neke potencijalno unosne nagrade. Mnogo je napornog rada uključeno u pripremu kuće za prodaju na tržištu. Ako ste zainteresirani za preokretanje kuće, ali nemate puno novca za predujam, postoje i druge opcije koje će vam omogućiti da uđete na tržište prevrtanja kuća.
Koraci
Metoda 1 od 6: Procjena vaših finansija
Korak 1. Procijenite svoju toleranciju na rizik
Ubiranje kuće radi zarade uključuje niz troškova, uključujući predujam kuće, hipoteku, plaćanja kamata, porez na imovinu, troškove zatvaranja nekretnina, inspekcije, dozvole i naknade izvođača. Ti se troškovi brzo zbrajaju, a okrenuta kuća se možda neće prodati s profitom. Prije nego što odlučite hoćete li preokrenuti kuću, zapitajte se:
- Što ćete učiniti ako se kuća ne proda odmah? Da li bi bilo moguće koristiti kuću na primjer za iznajmljivanje? Ako nemate razuman rezervni plan ako nešto pođe po zlu s prodajom okrenute kuće, možda biste trebali ponovno procijeniti svoje planove.
- Da li je potencijalni profit vrijedan rizika od značajnog gubitka? U 2015. godini kuće po cijenama ispod 50 000 dolara imale su negativne prinose. S druge strane, domovi po cijenama od 100.000 do 200.000 dolara dali su prosječan bruto prihod od 44%. Imajte na umu da bi prodaja kuće u kojoj nikada niste živjeli mogla uključivati i velika plaćanja poreza, što može značajno smanjiti vašu profitnu maržu.
- Mogu li vaši investicijski partneri izdržati rizik od potencijalnog gubitka?
- Jeste li istraživali lokalna tržišta nekretnina, troškove preuređenja i dozvole? Da biste imali uspješno iskustvo prevrtanja kuća, morate se educirati o lokalnim cijenama kuća, školskim okruzima, odgovornim izvođačima radova i propisima o nekretninama.
Korak 2. Razmotrite svoju sposobnost da obezbijedite „kapital za znojenje“i vrijednost tog rada
Znoj se odnosi na iznos vrijednosti koji možete dodati svom domu zbog vlastitog rada. Na primjer, ako ste vješt krovopokrivač ili licencirani vodoinstalater, možda možete sami obaviti neke kućne popravke. Ovo će smanjiti vaše režijske troškove i smanjiti količinu novca koju morate posuditi.
- Obavezno uzmite u obzir količinu vremena koje ćete provesti radeći na okrenutoj kući. Vaše vrijeme također ima vrijednost, a prelistavanje kuće ponekad može potrajati mjesecima rada. Razmislite mogu li drugi načini provođenja vašeg vremena biti unosniji ili ugodniji.
- Što je još važnije, hoće li partneri koji daju finansijski ulog uzeti u obzir da vaš kapital ima ikakvu vrijednost? Ako je tako, kolika je vrijednost u odnosu na njihov gotov novac?
- Obavezno se pridržavajte svih lokalnih propisa kada sami poduzimate popravke u kući. Razgovarajte o svojim planovima s odvjetnikom za nekretnine ili lokalnim odborom za propise ako vam je potrebno odobrenje za bilo koju izgradnju ili popravke.
Korak 3. Upoznajte svoj kreditni rezultat
Ako sami nemate novca za okrenutu kuću, morat ćete podići kredit kako biste pokrili svoje početne troškove. Bez obzira na to ko vam je zajmodavac - partner, banka ili privatni zajmodavac - morat ćete pokazati da imate sposobnost otplate kredita. Vaš kreditni rezultat odražava vašu kreditnu istoriju, vašu sposobnost otplate kredita i ukupnu zaduženost. Što je vaš kreditni rezultat bolji, veće su šanse da ćete moći osigurati kredit po pristupačnoj kamatnoj stopi.
- Postoji nekoliko različitih sistema kreditnog rejtinga, ali općenito će vaš kreditni rezultat biti negdje između 300-850. Što je vaš rezultat veći, to je i vaša kreditna sposobnost bolja.
- Svakih 12 mjeseci možete dobiti besplatni izvještaj sa svojim kreditnim rezultatom ako posjetite
Korak 4. Poboljšajte svoju kreditnu sposobnost
Ako je vaš kreditni rezultat prenizak da biste mogli osigurati kredite za poduhvat koji preokreće kuću, možda biste trebali odvojiti malo vremena da poboljšate svoj kreditni rezultat. Ovo može potrajati, ali dugoročno bi se moglo isplatiti. Štaviše, što je vaš kreditni rezultat bolji, veća je vjerovatnoća da ćete uspjeti prebroditi potencijalni gubitak zbog prevrtanja kuće. Da biste poboljšali svoj kreditni rezultat, možete:
- Pravovremeno otplaćujte dugove. Ako nemate dobru istoriju otplate duga, nećete moći osigurati pristojan kredit za prevrnutu kuću.
- Smanjite sveukupno zaduženje na minimum. Izbjegavajte održavanje stanja kreditne kartice ako možete.
- Kreditne linije imajte samo kada je to apsolutno potrebno. Nemojte imati više kreditnih kartica nego što vam je potrebno za svakodnevni život.
- Zaštitite svoj identitet. Pratite transakcije na kreditnoj kartici i svoj kreditni rejting kako biste bili sigurni da lopov ili haker nisu ukrali vaš identitet. Poduzmite razumne sigurnosne mjere kako biste zaštitili svoje podatke. Na primjer, nemojte se prijavljivati u sistem internetskog bankarstva ako niste na sigurnoj mreži zaštićenoj lozinkom.
Korak 5. Razgovarajte sa finansijskim savjetnikom
Finansijski savjetnik će moći pogledati vašu trenutnu finansijsku situaciju i pomoći vam da utvrdite koliko rizika možete priuštiti da preuzmete kao dio investicije koja preokreće kuću. Financijski savjetnik bi vam također mogao pomoći u sastavljanju plana podmirivanja vaših troškova čak i ako vašoj okrenutoj kući treba mnogo vremena za prodaju ili zahtijevaju dodatne popravke.
Korak 6. Napravite poslovni plan
Da biste uspješno okrenuli kuću, morate donositi odluke zasnovane na logici i istraživanju, a ne na osjećajima. Prije nego započnete proces pronalaženja zajmodavca i kupovine kuće, pametno je imati čvrst poslovni plan. Ovaj plan trebao bi vas držati na pravom putu za mudro ulaganje, kao i pružiti povjerenje vašim potencijalnim zajmodavcima i partnerima da možete ostvariti profit. Vaš poslovni plan treba da sadrži:
- Maksimalna otkupna cijena kuće koju ćete okrenuti.
- Popis susjedstava u potražnji u kojima ćete ciljati svoju pretragu. Obratite posebnu pažnju na školske okruge, sigurnost susjedstva i blizinu sadržaja poput trgovina i javnog prijevoza.
- Maksimalni troškovi popravki i prepravki koje možete priuštiti.
- Spisak pouzdanih, pristupačnih i licenciranih izvođača koji mogu uspešno preduzeti popravke.
- Razumna procjena vrijednosti nakon popravke (ARV) okrenute kuće. U idealnom slučaju, početna prodajna cijena neće iznositi više od 70% ARV -a kuće.
- Osećaj ko je vaš kupac i šta žele. Hoće li vaš kupac vjerovatno biti penzionisani par? Mladi biznismen? Par sa decom? Ovisno o kvartu, vaši potencijalni kupci možda bi htjeli vrlo različite stvari iz kuće. Razmislite ko će biti vaš vjerovatni kupac i šta bi im moglo zatrebati od kuće. Na primjer, ako razmišljate o preokretanju kuće u susjedstvu s odličnim školskim okrugom, razmislite o preuređenju koje ima na umu malu djecu.
- Određeni kupac. U nekim slučajevima možda ćete uspjeti postrojiti kupca prije nego što okrenete kuću. U ovom slučaju vaši su rizici mnogo manji, kao i režijski troškovi.
- Plan kako otplatiti kredit ako nešto pođe po zlu. Nemojte okretati kuću ako ne možete podmiriti svoje troškove, čak i ako bi nešto krenulo po zlu s vašom prodajom. Na primjer, možda ćete propasti kupca ili ćete otkriti problem s temeljem kuće. Ograničite greške u svom poslovnom planu i razmislite o mogućim načinima da prebrodite kašnjenje u prodaji kuće ili neočekivane troškove.
Metoda 2 od 6: Pronalaženje partnera
Korak 1. Pronađite investicionog partnera
Najčešći način za neiskusne kućne peraje da uđu na tržište je pronalaženje partnera za ulaganje. Ovo je posebno važno za one koji nemaju novca za predujam ili prve popravke. Investicijski partner će opskrbiti dio ili cijelu početnu gotovinu u zamjenu za dio dobiti.
Mogli biste razmisliti o pronalaženju partnera koji ima veliku količinu tekućeg novca, ali nema interesa raditi na poslovima kupovine ili obnove kuće. Dok će vaš partner isporučivati gotovinu, vi ćete nuditi znanje i rad
Korak 2. Mreža aktivno
Da biste pronašli partnera za ulaganje, trebali biste razviti brojne lične i profesionalne kontakte u svojoj zajednici. Recite da ste zainteresirani za stvaranje mogućnosti ulaganja s partnerom. Neki od načina na koje možete pronaći potencijalne partnere su:
- Istraživanje aktivnih investitora u nekretnine. Stupite u kontakt s uspješnim, iskusnim investitorima u nekretnine koji bi mogli razmisliti o tome da iskoriste priliku.
- Pridruživanje Klubu za ulaganje u nekretnine. Mnoge lokalne zajednice imaju lokalna poglavlja klubova za ulaganje u nekretnine. Nakon što se pridružite, imat ćete pristup mještanima koji mogu dijeliti vaša interesovanja i entuzijazam.
- Pridruživanje grupi za okupljanje. Meetup grupe su društveni klubovi koji ponekad imaju određene teme, uključujući nekretnine. Za proširenje društvene mreže upotrijebite grupu za okupljanje.
- Širenje vijesti među porodicom i prijateljima. Razgovarajte o svom snu o prevrtanju kuća s onima koji su već na vašoj društvenoj mreži, poput porodice, prijatelja i kolega. Možda će vas moći kontaktirati s drugima koji dijele vaše interese ili koji žele uložiti u nekretnine.
- Stvaranje vlastitog kluba za ulaganje u nekretnine. Ako vaše susjedstvo još nema klub investitora u nekretnine, možete formirati vlastito poglavlje. Oglašavajte se na Craigslist-u i putem web stranica za sastanke kako biste pronašli istomišljenike.
Korak 3. Obratite se advokatu
Prilikom sklapanja investicionog partnerstva važno je da se ne oslanjate samo na usmene dogovore. Uvjerite se da su sve transakcije odražene u potpisanom ugovoru. Posavjetujte se s advokatom za nekretnine i poslovne subjekte kako biste bili sigurni da su obje strane zadovoljne aranžmanom. Pobrinite se da vježbate unaprijed:
- Ko pokriva koje troškove
- Kako će se podijeliti dobit
- Ko će pokriti potencijalne dugove i obaveze
- Ko će preuzeti određene zadatke (poput angažovanja izvođača)
- Imajte na umu zakone o sigurnosti koji reguliraju poticanje ulaganja, kao i mogućnost tužbi ulagača ako se događaji ne dogode prema planu
Korak 4. Uzimajte jedan po jedan posao
Neka partnerstva u vezi s nekretninama rade spektakularno; drugi potpuno propadaju. Nemojte se dugoročno zaključavati u partnerstvo prije nego što znate koliko dobro sarađujete sa svojim partnerom. Umjesto toga, vodite ga jednu po jednu kuću i procijenite ima li vaše partnerstvo potencijal da bude snažno i trajno. Uzmite u obzir je li financijski povrat funkcionirao prema očekivanjima.
Metoda 3 od 6: Osiguranje zajma za novčani novac
Korak 1. Istražite zajmodavce za težak novac
Zajmodavac tvrdog novca je kompanija koja posuđuje novac od pojedinaca po jednoj kamatnoj stopi i pozajmljuje taj novac drugim privatnim licima po znatno većoj kamatnoj stopi. Mnoge su kompanije specijalizirane za financiranje ulaganja u nekretnine, poput prevrnutih kuća. Upotrijebite svoju društvenu mrežu ili internetske imenike da biste pronašli zajmodavca za težak novac u vašem području.
Korak 2. Prepoznajte dodatne troškove kredita za novac
Zajam za novčani novac vjerovatno je najjednostavnija vrsta zajma za prvog korisnika koji nema puno tekuće gotovine. Međutim, to je i jedna od rizičnijih opcija. Kamatne stope na zajmove u čvrstom novcu imaju tendenciju da budu mnogo veće od tipičnih hipoteka banaka i iznose 8-15%. Ovo može ozbiljno smanjiti vaš potencijalni prihod od okrenute kuće.
Korak 3. Prikupite finansijske dokumente
Prije nego što vam zajmodavac za pozajmljivanje novca posudi gotovinu, morat ćete im pružiti ključne informacije o vašoj financijskoj stabilnosti, kao i o vašim planovima za preokretanje kuće. Oni će vjerojatno htjeti pregledati vaše porezne podatke, kreditni rejting i uplatnice. Imajte pri ruci svoje dokumente kako biste pokazali zajmodavcu da ste za njih vrijedna prilika za ulaganje.
Korak 4. Platite početnu naknadu od 2-10%
Još jedan dodatni trošak kredita za novac je početna naknada, koja se često naziva i "bodovi". Većina naknada je između 2-10% hipotekarnih troškova kuće koju ćete preokrenuti. Ovaj novac vašem zajmodavcu pruža određenu sigurnost i služi kao dokaz vaše finansijske sposobnosti.
Korak 5. Brzo okrenite kuću
Većina zajmova u novcu ograničena je na kupovinu i sanaciju imovine ili izgradnju, a mogu trajati od šest do 24 mjeseca. Zajmovi u novcu nisu pogodni za dugoročna ulaganja zbog visokih naknada. Najbolje je koristiti zajmove u novcu za nekretnine koje ćete moći brzo okrenuti kako biste bili sigurni da ne plaćate visoke kamate.
Metoda 4 od 6: Osiguranje privatnog zajma
Korak 1. Razmotrite privatnog zajmodavca
Privatni zajmodavac je pojedinac sa likvidnim novcem na raspolaganju koji vam je spreman posuditi novac po unaprijed utvrđenoj kamatnoj stopi. Za razliku od partnera za nekretnine koji s vama dijeli zaradu, privatni zajmodavac jednostavno će vam naplatiti kamatu prije nego što vam da gotovinu. U mnogim slučajevima, kamatne stope za privatnog zajmodavca su niže od zajmodavca za novac. Međutim, možda će biti teže pronaći privatnog zajmodavca.
Korak 2. Dodirnite svoju društvenu mrežu za zajmodavce
U mnogim slučajevima privatnog zajmodavca možete pronaći putem vlastite društvene mreže. Ako znate za rođaka, prijatelja ili kolegu s posla koji ima tekuću gotovinu, samo biste mogli posuditi ovaj novac i platiti im kamate. U idealnom scenariju, svi pobjeđuju: vaš zajmodavac će moći zaraditi dodatnu kamatu, a vi ćete moći ostvariti profit od svoje okrenute kuće.
Korak 3. Budite svjesni potencijalnih rizika
Ako namjeravate osigurati privatnog zajmodavca, budite sigurni da ste i vi i vaš zajmodavac svjesni potencijalnih rizika ove transakcije. Razmislite šta bi se moglo dogoditi ako ne profitirate od okrenute kuće. Hoćete li i dalje moći plaćati kamate? Dobro razmislite o mogućnostima prije nego tražite privatnog zajmodavca. Da biste očuvali svoj odnos s tom osobom, morat ćete joj blagovremeno vratiti otplatu.
Korak 4. Zapamtite da je povjerenje ključno
Nemojte koristiti prednosti privatnog zajmodavca ako želite nastaviti raditi s njima. Povjerenje je ključni sastojak privatnih kredita i morate pokazati da možete izdržati svoj dio pogodbe. Ako ste uspješni, vaš privatni zajmodavac bi mogao biti spreman pomoći vam u financiranju budućih ulaganja u nekretnine.
Metoda 5 od 6: Osiguranje bankarskog kredita
Korak 1. Zatražite od svoje banke kredit
Manja je vjerovatnoća da će se ova opcija pojaviti tokom vašeg prvog prelistavanja kuće, ali vrijedi pokušati. Ako imate dobar kredit i solidan poslovni plan, vaša banka bi vam mogla dati kredit za kupovinu kuće koju ćete preokrenuti. Ove kamatne stope vjerovatno će biti veće od tipične hipoteke sa 20% učešća, ali će vjerovatno biti niže od mnogih kredita za novac.
Veća je vjerojatnost da će banka pozajmiti građevinska sredstva ako možete osigurati jasno založno pravo na nekretnini
Korak 2. Razgovarajte o svom poslovnom planu sa svojom bankom
Ako se nadate da ćete osigurati bankovni kredit, trebat će vam solidan poslovni plan. Obavezno razgovarajte o svom istraživanju sa svojom bankom kako biste provjerili smatraju li vas vrijednom investicijom.
Metoda 6 od 6: Korištenje vlastite imovine
Korak 1. Procijenite svoju tekuću imovinu
Čak i ako nemate mnogo tekućeg novca za preokretanje kuće, možda ćete i dalje imati imovinu koja vam može pomoći da dobijete kreditne linije za kupovinu jeftine kuće za prevrtanje. Pregledajte svoj dom, svoje penzijske račune i svoje kreditne linije kako biste vidjeli može li se bilo što od toga iskoristiti za predujam.
Korak 2. Dodirnite svoju IRA -u
IRA (Nezavisni penzioni račun) je vozilo za penzionisanje. Postoje ozbiljne poreske kazne za podizanje novca prije navršene 59. godine života. Međutim, postoje izuzeci za kupce prve kuće. Za kupovinu kuće možete upotrijebiti do 10 000 USD svoje IRA -e. Razgovarajte o ovoj mogućnosti sa svojim financijskim savjetnikom kako biste bili sigurni da novac koristite pravilno i da nećete pretrpjeti kazne.
Imajte na umu da bi povlačenje novca iz vaše IRA-e moglo naštetiti dugoročnom potencijalu rasta ovog računa za penzionisanje. Čuvajte se rizika povezanih sa smanjenjem vaših penzijskih računa prerano
Korak 3. Razmotrite kreditnu liniju domaćeg kapitala
Kreditna linija stambenog kapitala (ili HELOC) potencijalna je opcija za vas ako već posjedujete dio imovine. HELOC vam pruža brzi izvor novca, a morate platiti samo kamate na novac koji posuđujete od HELOC -a. Na primjer, možda imate HELOC vrijedan 75 000 USD. Ali ako posudite 10 000 USD od tog iznosa, plaćate samo kamatu na iznos od 10 000 USD.
- Budite vrlo oprezni sa svojim HELOC -om: ako ne otplatite kredit na vrijeme, prijeti vam gubitak kuće.
- Imajte na umu da bi kamatne stope HELOC -a mogle biti veće od kredita privatnih zajmodavaca.
Korak 4. Razmislite o upotrebi kreditnih kartica
Kreditne kartice su još jedan izvor brze gotovine, sve dok ih planirate otplatiti vrlo brzo. Kamatne stope na kreditne kartice mogu biti vrlo visoke i iznose 18-20%. Međutim, ne dovodite u opasnost bilo koju drugu svoju imovinu, kao što biste to učinili s HELOC -om. Mogli biste razmisliti o korištenju kreditnih kartica za kupovinu s nižim udjelom tokom preokretanja kuće, na primjer za kupovinu građevinskog materijala iz trgovine kućnim potrepštinama.
Savjeti
- Uvijek izračunajte matematiku prije donošenja odluke o ulaganju. Cijenite svoje vrijeme i rad.
- Budite svjesni da biste mogli ostvariti bolji povrat na druge načine, poput korištenja vremena za dodatne smjene ili ulaganja slobodnog novca na burzi. Tretirajte nekretnine kao samo jednu od mnogih mogućnosti: nemojte se zaključavati u nekretnine dok niste dobro razmislili.
Upozorenja
- Također je izuzetno važno biti potpuno transparentan sa svojim investitorima i reći im da postoji moguća šansa da izgube novac na vašem poslu. Iskrenost je najbolja politika, posebno kada ulažete tuđi novac.
- Pazite da kada prikupljate novac za bilo koju vrstu poduhvata u kojem namjeravate koristiti taj novac u svrhe ulaganja, morate biti u strogom skladu sa saveznim i općinskim smjernicama. Prije nego što počnete prikupljati novac za bilo koji poduhvat koji preokreće kuću, posavjetujte se sa svojim odvjetnikom.
- Ne tretirajte okretanje kućama kao shemu brzog bogaćenja. Iako može biti unosno, postoje ogromni rizici. Prelistavanje kuća je također isplativo samo kada investitori ulažu puno vremena i energije u istraživanje nekretnina i poboljšanje doma.
- Nemojte rezati uglove. Unajmite licencirane, osigurane izvođače koji imaju dobru reputaciju. Uvijek neka vaša imovina bude temeljito pregledana. Nabavite dozvole prije nego što započnete renoviranje. Preskakanje ovih koraka može dovesti do dodatnih troškova.
