"Prevrtanje" kuće sastoji se od kupovine dotrajale nekretnine ispod tržišne cijene, povećanja njene vrijednosti i brze ponovne prodaje radi brze zarade. Ovo se razlikuje od ulaganja u razvoj, u kojem kupac kupuje nekretninu u razvoju, zatim prodaje ili iznajmljuje jedinicu kada je spremna za useljenje. Ako dobro odigrate karte, možete zaraditi 50 000 ili više dolara po preokretu, i to za manje od 90 dana.
Koraci
Metoda 1 od 3: Razumna kupovina
Korak 1. Upoznajte se sa načinom kupovine kuće ili stana
Ako ste to već učinili, onda već znate proces. Ako nikada niste kupili kuću, posavjetujte se s agentom za nekretnine i financijskim savjetnikom. Prilikom kupnje kuće potrebno je nekoliko koraka pa morate razumjeti taj proces, kao što su: davanje ponude, dobijanje hipoteke, uklanjanje uvjeta i preuzimanje u posjed.
- Davanje ponude: Budući da usmene ponude ne predstavljaju pravno izvršnu prodaju, morate sastaviti pismenu ponudu i dati je vlasnicima i/ili nekretninama. Ponuda određuje cijenu, kao i uslove prodaje. Ako se ponuda prihvati, ponuda postaje pravno obavezujući kupoprodajni ugovor.
- Dobivanje hipoteke: Ako nemate pri ruci hrpu gotovine, trebat će vam hipoteka. Postoji na desetine vrsta kredita, pa ispitajte one koji bi vam mogli pomoći i razgovarajte s hipotekarnim posrednikom ako imate pitanja. Neke hipoteke (ARM) imaju posebne "dražljive" kamatne stope koje ostaju niske na početku i značajno rastu nakon određenog vremenskog perioda. Ovo bi moglo biti privlačno ako planirate brzo prodati kuću.
- Uklanjanje uslova: To obično čini kupac nakon što prodavač prihvati njihovu ponudu. To je pravni potez koji kupac (obično) čini kako bi priopćio da su ispunjene sve obaveze koje su preuzele obje ili bilo koja strana.
Korak 2. Shvatite rizike prevrtanja doma
Prevrtanje kuće može biti rizično. Dobivate veliki iznos duga za potencijalnu isplatu u budućnosti. Osim ponekad, ta isplata se ne ostvaruje ili se ne ostvaruje onoliko brzo koliko ste možda željeli. Mogli biste sjediti na nekretnini duže nego što se očekivalo, plaćati hipoteku, porez na imovinu i stalno održavati. Ponekad ćete morati prodati kuću manje nego što ste je kupili. Često ste na milost i nemilost drhtavog tržišta stanova.
Količina potrebnog fizičkog napora također je potencijalni rizik. Koliko ste sposobni i koliko ste voljni raditi mnogo DIY poslova uključenih u prevrtanje kuće? Ako nikada prije niste radili obnove ili popravke, bit će to strma krivulja učenja i što manje znate, duže će trebati preokrenuti kuću
Korak 3. Educirajte se o tržištu nekretnina u koje ulažete
Čitajte časopise kao što su Forbes, Entrepreneur i Money; često sadrže članke o nekretninama. Počnite razumijevati kako funkcionira tržište nekretnina, šta predstavlja dobar i loš posao, te kako predvidjeti budući rast ili smanjenje u budućnosti.
- Tržište stanova je poput berze. Ima oboje bik ciklusa (što znači optimizam, rast i velika potražnja) i medvjed ciklusa (što znači pesimizam, kontrakciju i nisku potražnju). Razlika je u tome što je tržištu stambenih jedinica potrebno mnogo više godina nego berzi da pređe iz jednog ciklusa u drugi.
- Nakon razgovora s najmanje tri nekretnine i provođenja neke istrage, ako ustanovite da je tržište slabo traženo i čini se da svi i njihov pas pokušavaju likvidirati domove, cijene stanova će pasti, a marže profita će s njima pasti. Ovakvi tržišni uvjeti učinili bi izazov preokrenuti dom.
- Pokušajte sačekati bikovsko tržište. Pričekajte na kupovinu dok se tržište nekretnina ne okrene i dok više ljudi ne pokuša kupiti nego prodati. Ovo će stvoriti bolje uslove za početak listanja.
Korak 4. Potražite dom koji se može značajno poboljšati uz najmanje vremena i sredstava
Ne pokušavate živjeti u ovoj kući; pokušavate ga kupiti, poboljšati i prodati. Pokušajte se ne vezati za dom. Umjesto toga, posmatrajte to isključivo kao vježbu koja donosi profit.
- Dom sa prostorom za poboljšanje mogao bi imati dotrajalo dvorište, stari tepih, dobro mjesto za nadstrešnicu za automobil ili druge stvari koje se mogu popraviti uz malo novca i malo truda. Ove vrste popravaka često pružaju odličan povrat ulaganja (ROI) prilikom okretanja kuće.
- Neki ljudi traže problematična imanja. To su oni koje prodavač "očajnički želi prodati" iz razloga kao što su: razvod, bankrot, smrt, loše stanje imovine, kašnjenje u plaćanju ili drugo. Ovo daje kupcu inherentnu prednost u odnosu na prodavca.
- Potražite kuće koje se prodaju u srednjem do višem rasponu. To znači iznos koji bi prosječna porodica mogla sebi priuštiti. Općenito to znači između 200 000 i 500 000 USD ovisno o vašem području. Želite taj raspon cijena jer se oni najbrže prodaju - imate najveću gustoću stanovništva u potrazi za tim kućama srednjeg ranga. Moglo bi biti mnogo manje ili mnogo više, ali to je otprilike prosjek. Ove kuće općenito imaju 3 ili više spavaćih soba i najmanje 2 puna kupatila.
- Saznajte šta preferiraju stanovnici područja u kojem želite kupiti. Jednostavne stvari poput lakog pristupa, parkiranja izvan ulice, neprohodnih cesta i mirnog susjedstva mogu učiniti ili slomiti atraktivnost nekretnine.
Korak 5. Uzmite kredit za najmanje nekoliko hiljada dolara više od cijene imovine koju želite povući
Ovaj novac će vam trebati za popravke i poboljšanja. Pregovarajte o kupovini nekretnine i kupovini. U ponudi obavezno ima više načina izlaska iz ugovora. Najčešći način je da se jednostavno stavi "podložno finansiranju do [tog i takvog] datuma". Ako do tada ne možete financirati, zatražite produženje prije nego što istekne period za nepredviđene financije.
Imajte na umu da postoje 2 različita datuma financiranja: 1 za podnošenje zahtjeva za dobijanje kredita i 1 za prikupljanje sredstava za zaključivanje posla. Kako bi se zaštitio kupac, nepredviđena situacija trebala bi se proširiti zaključenjem ugovora. Općenito, nepredviđeni financijski uvjeti imaju rok od 30 dana, pa produžite rok ako ne znate da možete dobiti sredstva u tom roku
Korak 6. Dajte sebi vremenski okvir koji opisuje vaš idealan scenarij prodaje
Vrijeme je novac, a vaš cilj je što prije obnoviti i preurediti vašu kuću. U tu svrhu stvorite vremensku liniju koja navodi realna vremena za ugovaranje, prikazivanje i prodaju. Ne morate usput ispuniti sve ciljeve, ali želite biti na korak od početka. Vremenski okvir će vam pomoći da to postignete.
- Imajte na umu kada očekujete da će velika renoviranja biti završena do. Uključite redovne preglede napretka koji će vam pomoći da ostanete upozoreni na probleme kada se pojave.
- Zabilježite blokove vremena kada ste na raspolaganju za rad u kući, poput dugih vikenda, vremena odmora itd. Za koje očekujete da će ubrzati posao koji obavljate.
Score
0 / 0
Metod 1 Kviz
Kako možete imati koristi od kupovine nekretnine u lošem stanju?
Dobit ćete mnogo prakse u poboljšanju doma.
Pokušaj ponovo! Zasigurno će vam biti određen posao, ali na kraju se možda ne isplati. Ne želite uložiti toliko novca i rada u nekretninu da nećete nadoknaditi troškove. Vaša bi se energija mogla bolje potrošiti na projekt koji se može lakše upravljati. Odaberite drugi odgovor!
Moći ćete ga lako prodati na tržištu bikova.
Ne baš! Najlakše je prodati na tržištu bikova jer je povjerenje veliko. Međutim, općenito veliko tržište ne jamči da ćete svoju imovinu moći prodati s profitom. Vjerojatno ćete ipak morati poboljšati nekretninu i agresivno je plasirati kupcima. Pokušaj ponovo…
Sa ovom vrstom nekretnine ćete ostvariti najbolji povrat ulaganja.
Nije nužno! Marže dobiti na nekretninama u lošem stanju mogu biti značajne ako možete pregovarati o jeftinoj cijeni. Međutim, možda ćete također morati uložiti mnogo novca i truda u popravke kako biste na tome ostvarili profit. Ovi troškovi bi mogli pojesti veći dio vašeg profita. Postoji bolja opcija!
Moći ćete ga kupiti jeftino.
Da! Nekretnine u lošem stanju obično se klasificiraju kao problematične, što znači da njihovi vlasnici očajnički žele prodati. To znači da je veća vjerovatnoća da će prodati u vašu korist. Imate dobre šanse završiti s dugim krajem štapa. Čitajte dalje za još jedno pitanje iz kviza.
Želite još kvizova?
Nastavite sa testiranjem!
Metoda 2 od 3: Popravljanje kuće
Korak 1. Odlučite koju vrstu posla ćete uložiti u dom
Hoćete li sami jeftino izvesti posao ili vam je za obavljanje posla potreban generalni izvođač ili "GC"? Ako su popravci manji, onda bi bilo najbolje da to učinite sami kako biste brzo i jeftino popravili nekretninu. Za veće projekte koji zahtijevaju građevinske dozvole, najbolje je unajmiti GC. Kao što je već napomenuto, ključ je napraviti poboljšanja, često samo kozmetička, koja kuću čine mnogo boljom, ali vas neće koštati previše.
Korak 2. Prvo napravite važne popravke
Na taj način, ako se vaš plan promijeni (a vrlo je moguće), učinili ste sve važne popravke i imate samo manje popravke za kretanje. Također, ako vam budžet postane naduven, nećete propustiti bitne popravke poput omorike u kuhinji ili osnovne radove u dvorištu, a možete brzo prodati.
- Glavni popravci su stvari poput ponovnog ožičenja kuće kako ne bi došlo do kvara i uzrokovalo požar ili strujni udar; popravljanje pokvarenih armatura kao što su kade, tuševi i umivaonici; ponovno postavljanje podova na umorne tepihe ili kvrgavi linoleum; krpanje rupa na zidu/plafonu/vratima; zamjena šarki/držača/okova itd. koji su labavi ili slomljeni; ponovno farbanje oljuštenih ili loše izvedenih lakova; zamena polomljenih pločica/opločnika/stepenica itd.; obnavljanje svega što je prljavo i slomljeno - umorne stvari manje brinu nego prljave stvari, pa dajte prioritet onome što je potrebno učiniti najviše.
- Potražite najjeftiniju radnu snagu koju možete pronaći (studenti, pa čak i sebe) i neka imanje bude besprijekorno očišćeno i popravljeno. Ako nakon toga ostane novca, stavite ga na likvidnu štednju visokih kamata; nemojte ga još koristiti za otplatu dijela kredita.
- Preuređivanje kuhinja i kupatila obično ne podiže vrijednost kuće dovoljno jer vlasnici obično plaćaju previše za preuređenje.
Korak 3. Zadnji radite na manjim popravcima
Manji popravci uključuju promjenu boje na već pristojnoj boji; mijenjanje radnih armatura u modernije; bolje uklapanje u ormare itd. Sve je lijepo imati, ali nije neophodno ako ste stisnuti za vrijeme i novac.
- Pročitajte knjige napisane o tome šta kupci traže u kući. Mnogo se odnosi na prezentaciju - ako možete upotrijebiti nekoliko trikova za poboljšanje izgleda kuće, uštedjet ćete vrijeme i novac. Naravno, također morate proći građevinsku inspekciju, pa se to mora uzeti u obzir za sva strukturna pitanja koja je potrebno riješiti.
- Obično je čišćenje, bojanje i dodavanje biljaka najjeftiniji način za povećanje vrijednosti doma. Paluba također podiže vrijednost više od cijene palube. Zamjena električnih i vodovodnih instalacija i popravljanje bilo čega pokvarenog također je jeftin način za dobro povećanje domaće vrijednosti.
- Stvari koje vjerovatno možete učiniti sami: Prefarbajte. Istrgnite stari tepih kako biste pronašli podove od tvrdog drva ili ga ponovo tepihom. Popravite stare uređaje. Obojite manje površine. Promenite armaturu. Popravite vrt i ulazna područja. Promijenite boju ulaznih vrata. Dodajte nove ručke.
Score
0 / 0
Metod 2 Kviz
Zašto biste mogli odgoditi preuređenje kupaonice?
Rad na kupatilu ne smatra se većim popravkom.
Ne baš! Nisu svi poslovi u kupatilu isti. Čisto estetsko preuređenje nije glavni popravak. Popravak pokvarenog toaleta, s druge strane, veliki je popravak. Pogodi ponovo!
Renoviranje kupatila može biti skuplje nego što vredi.
Tačno! Troškovi preuređenja mogu biti prilično veliki. Često ti troškovi nadmašuju dodanu vrijednost kuće. Čitajte dalje za još jedno pitanje iz kviza.
Prvo preuređivanje kuhinje isplativije je.
Definitivno ne! Preuređenje kupatila nije isplativo, ali ni preuređenje kuhinje. Trebali biste se suzdržati od obje ove vrste poboljšanja. Pokušaj ponovo…
Novac potrošen na preuređenje moglo bi se bolje potrošiti na otplatu kredita.
Ne! Ovo se može činiti kao fiskalno najodgovorniji potez. No, vaš novac ide dalje ako stavite novac na tekući štedni račun visokih kamata. Na vašu štednju prikupit ćete veće kamate nego na zajam, a kasnije ćete moći otplatiti više svog kredita. Pokušaj ponovo…
Želite još kvizova?
Nastavite sa testiranjem!
Metoda 3 od 3: Prodaja imovine
Korak 1. Pripremite kuću
Kuće u etažama mogu se prodati znatno brže od kuća u nizu, ponekad i do 50% brže. Naravno, pobrinite se da vaša kuća bude očišćena, bez pretrpanosti i organizirana. Pokušajte ostaviti prvi dojam kako biste ostavili trajan dojam.
- Scenski domovi često imaju koristi od vrlo neutralnih boja i karakteristika - karakteristika koje se dopadaju širokom rasponu ljudi, a ne vrijeđaju mnogo ljudi. To znači puno neutralnih boja (smeđe, kreme itd.) I ne previše blistavog namještaja. Po želji možete iznajmiti namještaj od inscenacijske kuće ili sami možete kontrolirati postavljanje doma.
- Uklonite sve lične stvari iz kuće. Upamtite, želite da ljudi koji gledaju scenu vjeruju da bi ovaj dom na kraju mogao biti njihov novi dom. Sve lične stvari, poput trofeja, dječjih slika, prazničnih suvenira i porodičnih fotografija, treba ukloniti.
- Neka dom privuče čula.
- Vid: očistite, otapajte, organizujte, ostavite prostor za otvorenu sobu, otvorite zavese itd.
- Miris: stavite osvježivače zraka u kupaonice, ostavite cvijeće u predsoblju, ugasite svježi lonac kave itd.
- Dodir: apelujte na svoje goste da sednu na najmekši kauč; pazite da oko vas ne ostane prašina.
- Zvuk: isključite sve bučne generatore, televizore i računare, a umjesto toga uključite muziku za lako slušanje, poput jazza.
Korak 2. Pokažite nekretninu potencijalnim kupcima
Razgovarajte o tome s njima. Ako se određeni problem stalno spominje, provjerite možete li dio ušteđenog novca iskoristiti za njegovo popravljanje/poboljšanje. U suprotnom, izmijenite svoju prodajnu strategiju kako biste od nje odvratili pažnju. Ovaj korak bi trebao trajati najviše mjesec dana.
Iskoristite moć interneta i svoje lične mreže ako imate problema s prodajom kuće. Ne oslanjajte se samo na brokera pri prodaji. Postavite oglase na web stranice (Craigslist, Zillow ili Trulia su dobra polazna tačka) i dodirnite svoje društvene mreže da vidite ima li koga da bi grickao
Korak 3. Prodajte kuću za znatno višu cijenu od one po kojoj ste kupili nekretninu.
Bilo kakve smetnje ili troškovi vezani za nekretninu sada su problem kupca, a ne vaš. Otplatite zajam, uplatite dobit i idite na godišnji odmor.
Budite spremni sniziti cijenu ako niko ne grize. Istraživanje cijena stanova u tom području je neophodno, pogotovo ako je cijena vašeg doma naduvana, a vi to ni ne znate. Prilagođavanje cijene na upravljiviji iznos može značiti prodaju u trenu. Plaćanje hipoteke i poreza na preskupu kuću jer vam ego na putu snižavanja nije dobar način da zaradite novac
Korak 4. Ne zaboravite prijaviti svoj profit poreskoj upravi
Neprijavljenih 100.000 dolara može dovesti do bolne revizije. To je gnjavaža, ali je neophodna. Score
0 / 0
Metod 3 Kviz
Što biste trebali učiniti ako nitko ne daje ponude na vašoj nekretnini?
Napravite dodatna poboljšanja na imanju
Definitivno ne! Uložit ćete samo više novca u nekretninu koja nikamo ne vodi. Možda ćete čak biti prisiljeni povisiti cijenu kako biste nadoknadili troškove, a to će dodatno otežati prodaju. Odaberite drugi odgovor!
Držite se oružja i inzistirajte na traženoj cijeni
Ne! Ako imate izuzetnu sreću, vaše strpljenje bi moglo dovesti do prodaje po vašoj trenutnoj cijeni. Međutim, na kraju ćete ipak izgubiti više novca plaćanjem hipoteke i poreza. Oni bi mogli nadmašiti novac koji ste zaradili zadržavajući cijenu na istom. Odaberite drugi odgovor!
Snizite cijenu
Da! Ako niko ne kupuje, možda ćete prodavati više od tržišne cijene u vašem području. Smanjite to na razumniju cijenu za nekretninu i susjedstvo i možda ćete odmah izabrati kupce. Čitajte dalje za još jedno pitanje iz kviza.
Uklonite ga s tržišta na kratak vremenski period
Ne baš! Davanje odmora vašoj nekretnini na popisu samo će vam naškoditi. Kupce više neće privlačiti ako se ponovo pojavi, ali po istoj staroj cijeni. Kliknite na drugi odgovor da biste pronašli pravi…
Želite još kvizova?
Nastavite sa testiranjem!
Video - Korištenjem ove usluge neke se informacije mogu podijeliti s YouTubeom
Savjeti
- Prisustvujte sastancima kluba nekretnina u vašem području. Često se dobro oglašavaju, ali Google pretraga obično će uspjeti. Naučite ideje iza kupovine i listanja. Ne plaćajte skupe vikend kurseve (obično oko 600 USD) osim ako si to zaista ne možete priuštiti; obično uključuju istraživanja koja možete obaviti sami.
- Takođe je moguće ostvariti profit prelaskom u novu kuću, a ne u nevolji.
- Isprobajte "suho trčanje" u kojem pratite cijene kuća u vašem području i vidite koliko biste mogli zaraditi da ste uložili stvarni novac. Tek nakon što razvijete bolje instinkte i steknete istinsko samopouzdanje, trebali biste se početi kockati vlastitim novcem.
- Pobrinite se za oslobađanje založnih prava od svih izvođača koji pružaju usluge nekretnini. U suprotnom, podizvođači bi mogli postaviti založno pravo na nekretnini ako ih glavni izvođač ne plati.
- Lokacija je sve. Uredna kuća na uglu glavne ulice prodavat će se za mnogo više od odlične kuće udaljene 8 milja (8,0 km) od svega. Prilikom kupovine pripazite na lokaciju.
- Vaš cilj je kupiti kuću sa lošim izgledom u bloku kako biste povećali šanse da ćete moći povratiti svoju investiciju. U suprotnom, možda nećete moći prodati nekretninu zbog stanja drugih kuća u susjedstvu.
- Redovno ulazite u otvorene kuće subotom i nedjeljom i pogledajte kako profesionalci organizuju kuće za prodaju. Posebnu pažnju posvetite biljkama, bojama boja, pogodnostima i tome kako sobe čine veće tako što ćete izvaditi zidove, ogledala i ograničiti količinu namještaja u domu. Čak i nešto tako jednostavno poput stavljanja osvježivača zraka s mirisom vanilije u kuću može učiniti da izgleda privlačnije.
- Uvjerite se da je vaš kredit odličan u slučaju da morate uzeti hipoteku za kupnju nekretnine.
- Kupite nekretninu koja ima jasan naslov i pokušajte izbjeći vlasničke ugovore. U tim situacijama, vlasnik bi mogao zateći hipoteku ili postaviti založno pravo na nekretninu za vrijeme njihovog vlasništva prije nego što posjedujete nekretninu. U nekim situacijama akontacija može otplatiti založna prava vlasnika tako da se nekretnina može kupiti bez odlaganja i staviti na nju vaše ime.
- Moguće je uložiti u nekretninu sa 401.000 dolara prije oporezivanja bez kazni za novac koji iznesete. Međutim, prvo biste trebali potražiti savjet poreznog agenta IRS -a ili CPA -a koji dobro poznaje ovu tehniku.
Upozorenja
- Prevrtanje kuće je izuzetno rizično i mogli biste na kraju izgubiti stotine hiljada dolara, na šta ćete banci dugovati kamate. Pokušajte to samo ako ste sigurni da znate točno što radite.
- Ideja iza prevrtanja je da možete izvršiti prodaju prije nego što počnu zaračunavati kamate na vaš kredit. Ako nađete sebe kako sjedite na "crnoj rupi", isplatite novac najbolje što možete; gubitak od nekoliko hiljada dolara nije ni približno tako loš kao propadajuća imovina i brdo doživotnih dugova.
