Kupovina starijih kuća, njihovo popravljanje, a zatim preprodaja s profitom općenito je poznata kao "prevrtanje" kuće. Uspješno prevrtanje ovisi o pronalaženju nekretnina čije su cijene dovoljno niske da omoguće profit kada se početno ulaganje i troškovi popravki oduzmu od konačne prodajne cijene. Postoje različiti načini na koje možete pronaći domove za okretanje. Prvo sastavite popis domova koristeći internetske izvore, podatke iz ureda županijskog službenika i konzultirajući se s agentom za nekretnine. Temeljito procijenite sve domove. Prije konačne kupnje posavjetujte se sa stručnjacima i pregovarajte s prodavateljem. Ovo će vam pomoći da pronađete najbolju cijenu za zaradu okretanjem kuće.
Koraci
1. dio od 3: Sastavljanje popisa domova
Korak 1. Saznajte o prosječnim cijenama na vašem tržištu
Prvi korak u pronalaženju kuća za preokretanje je poznavanje vašeg tržišta. Želite biti sigurni da razumijete prosječnu cijenu u području koje tražite kako biste mogli najbolje identificirati podcijenjene domove.
- Pogledajte različite domove koji su trenutno na tržištu da biste dobili osjećaj o prosječnoj cijeni. Ne samo da će vam ovo dati ideju o tome koje su kuće podcijenjene, već će vam dati osjećaj koliko biste trebali prodati popravljenu kuću.
- Također biste trebali pogledati faktore koji utječu na vrijednost kuće. Je li kuća u sigurnom naselju? Je li u blizini škole ili poslovnog okruga? Ima li faktora koji ga čine poželjnim za prosječnog kupca? Na ovim ćete područjima htjeti ciljati podcijenjene domove, jer ćete ih kasnije vjerovatno prodati radi zarade.
Korak 2. Potražite podcijenjene domove pomoću internetskih alata
Jedan od najboljih načina za početak pretraživanja kuća za okretanje je korištenje internetskih alata. Mrežni tražilice omogućit će vam da odredite raspon cijena i potražite kuće u određenim područjima. Započnite svoj popis tako što ćete pronaći razne domove na internetu.
- Možete pretraživati kuće koristeći web stranice poput Zillow, Realtor.com ili Trulia. Prilagodite tražilicu tako da se prvo ispišu najniže cijene. Pogledajte razne domove i spremite spisak od interesa na svom računaru.
- Ovo će vam dati osjećaj gdje se jeftinije kuće obično nalaze u susjedstvu. To vam može pomoći da suzite pretraživanje dok ne tražite kuću putem posrednika za nekretnine ili drugih prodajnih mjesta.
- Imajte na umu da podcijenjene kuće nisu uvijek najjeftinije. Želite kuću prodatu nižu od tržišne, ali onu koja se može popraviti i preprodati dalje. Najjeftiniji dom u nekom području može imati ozbiljnih problema i ne vrijedi ulaganja.
- Postoje neke nove web stranice u određenim područjima županije koje vam mogu dati dobro mjesto za početak, a za vas obavljaju neke od provjera. BMV odlično radi pokrećući automatizirane kompresore i uspoređujući ih s cijenama po listama, tako da su ponude ispod tržišne vrijednosti (ili potcijenjene) već filtrirane za vas. Iako svaki posao možda nije veliki, može vam dati odlično mjesto za početak istraživanja potencijalne nekretnine. Ova web stranica također daje neke druge korisne statistike poput prodaje REO -a i prosječnih dana na tržištu u toj oblasti. Ovakvi brojevi mogu dati uvid u ono što se dešava u ciljnom susjedu.
Korak 3. Posjetite ured županijskog službenika kako biste pronašli kuće u postupku ovrhe
Kuće koje prolaze kroz proces ovrhe općenito će biti jeftinije. Zatvorene kuće lako je preokrenuti i možda neće zahtijevati opsežne popravke. Možda ćete moći dati ponudu vlasniku izravno, što bi moglo biti jeftinije nego ići preko agenta za nekretnine. Možete posjetiti ured lokalnog županijskog službenika ili ured županijskog službenika u području koje želite kupiti kako biste pronašli popis oduzetih kuća.
Korak 1.
- Razgovarajte s radnikom u uredu o tome kako pronaći oduzete kuće. Obično tražite Obavijest o prodaji, Lis Pendens ili Obavijest o neispunjenju obaveza.
- Također možete provjeriti lokalne novine. Obično postoji odjeljak s javnim obavijestima koji vas upozorava na oduzete kuće.
Korak 2. Potražite domove izvan velikih gradova
Ne ograničavajte pretraživanje na veće gradove. Dok se kuće u gradovima prodaju više, ipak možete zaraditi na okretanju kuća izvan grada. Obično možete pronaći jeftine kuće 2 do 3 sata izvan granica grada.
- Nemojte ići previše ruralno. Malo je vjerojatno da će se farma u izoliranom području prodati za veliki profit. Držite se malih gradova u blizini gradova ili prigradskih područja.
- Ako je moguće, pogledajte kuće udaljene od obale. Kuće u gradovima na srednjem zapadu i jugu imaju mnogo jeftinije cijene od kuća na istočnoj ili zapadnoj obali.
Korak 3. Postavite automatski sistem upozorenja
Ako nađete dom po povoljnoj cijeni, želite biti prva osoba koja će dati ponudu. To vam može dati prednost nad konkurencijom. Bilo bi dobro postaviti neki automatski sistem upozorenja. Razgovarajte sa svojim agentom za nekretnine o automatskom sistemu upozorenja. Ako ne radite s agentom, web lokacije poput Zillow općenito vam omogućuju postavljanje automatskih upozorenja u vezi sa stanovima određene cijene u određenom području.
Korak 4. Potražite kuće za prodaju od vlasnika
Ako vlasnik mora brzo prodati kuću, može odustati od razgovora s agentom za nekretnine. Kuće koje je vlasnik dao na prodaju mogu se prodati jeftinije. Vlasnici kuća možda ne znaju pravu vrijednost svoje imovine i puštaju je po cijeni znatno nižoj od tržišne. Dobra je ideja da se provozate nekim naseljima u kojima razmišljate o kupovini kuća za okretanje. Pazite na natpise "Na prodaju od vlasnika."
Korak 5. Obratite se agentu za nekretnine
Uvijek je dobra ideja imati profesionalca na svojoj strani. Ako ste tek na tržištu nekretnina, razgovarajte s agentom za nekretnine o pronalaženju kuća za preokret. Kvalificirani agent može vam pomoći u smjeru visokokvalitetnih, jeftinih domova koji zadovoljavaju vaše potrebe.
- Agenta za nekretnine možete pronaći na internetu ili pregledavanjem žutih stranica. Recenzije agenta možete pročitati na web stranici poput Yelpa kako biste bili sigurni da ima solidnu reputaciju.
- Također biste trebali pitati druge ljude koji su prevrnuli domove za preporuku agenta. Agent za nekretnine također bi trebao biti voljan dati vam kontakt podatke o prošlim klijentima. Razgovarajte s prošlim klijentima i postavljajte razna pitanja kako biste bili sigurni da je potencijalni agent za nekretnine solidan.
Dio 2 od 3: Procjena potencijalnih ulaganja
Korak 1. Posjetite razne domove
Ne ograničavajte svoju pretragu kada tražite domove za preokret. Posjetite razne domove u različitim područjima. Odmjerite prednosti i nedostatke svakog doma koji posjetite kako biste mogli odlučiti koji su domovi vrijedni vašeg ulaganja.
- Posjetite mnoge otvorene kuće u odabranom naselju. Također biste trebali razgovarati sa svojim agentom za nekretnine i zatražiti obilazak više kuća u jednom danu.
- Uočite zašto kuće mogu biti jeftine. Neke jeftine kuće možda će trebati opsežne popravke ili se nalaze na lošim lokacijama. Drugim kućama će možda trebati samo manji popravci, a cijene mogu biti snižene zbog drugih faktora, poput vlasnika koji moraju brzo prodati.
Korak 2. Ne bježite od kuća koje zahtijevaju popravke
Cijene nekih kuća mogu biti niže jer im je potrebno obaviti neke popravke. Većina domova koje nađete prilikom prevrtanja kuća će u određenoj mjeri popraviti gornje dijelove, stoga nemojte odustati od popravka. Ako se popravci mogu obaviti brzo i po jeftinijoj cijeni, dom bi mogao biti vrijedan ulaganja.
- Često kući treba samo kozmetički popravak. Loše bojenje, loši tepisi ili jak miris mogu ostaviti dom na tržištu dugo vremena. To će rezultirati snižavanjem cijene kuće. Međutim, ovakve probleme je prilično lako riješiti.
- Istražite nešto sami. Nazovite razne izvođače i pitajte ih koliko generalno koštaju određene popravke. Također biste trebali pitati vlasnike kuća ili posrednike u prometu nekretnina postoje li neke veće popravke na kući.
Korak 3. Dajte mnogo ponuda
Dobra je ideja napraviti mnogo ponuda pri traženju domova za okretanje. Tržište će vjerojatno biti donekle konkurentno i nećete moći kupiti svaku kuću u kojoj date ponudu. Profesionalci savjetuju da koristite pravilo 100-10-1. To znači da biste trebali pogledati otprilike 100 kuća, dati ponudu za 10 kuća i na kraju zapravo kupiti 1 kuću od 10.
- Ne bojte se davati ponude za kuće koje nisu vaš prvi izbor. Većina vaših ponuda ionako će propasti. Ako ste završili s domom koji nije bio vaš prvi izbor, još uvijek možete maksimalno iskoristiti kupovinu.
- Međutim, nemojte davati ponude za kuće za koje znate da ih ne želite. Na primjer, kuća u vrlo lošem kvartu vjerovatno nije vrijedna investicija. Dajte ponude samo za kuće za koje smatrate da možete živjeti okretanjem.
3. dio od 3: Razgovor sa stručnjacima o kupovini
Korak 1. Neka se izvrši kućni pregled nekretnina koje razmišljate o kupovini
Nikada ne kupujte nekretninu bez prethodnog pregleda kuće. Unajmite kvalificiranog kućnog inspektora da ocijeni dom prije nego što date ponudu.
- Inspektor kuće bit će neutralna treća strana koja nije zainteresirana za smanjenje štete pri prodaji. On ili ona će vam dati do znanja koliko je posla potrebno kod kuće.
- Kuća kojoj je potreban manji popravak odlična je investicija ako želite preurediti dom. Međutim, kuća kojoj je potrebno veliko renoviranje možda neće vrijediti vašeg vremena i novca.
Korak 2. Razgovarajte sa advokatom
Osim ako sami nemate pravno obrazovanje, nikada ne biste trebali kupiti kuću bez razgovora s odvjetnikom za nekretnine. Za kupnju kuće potrebno je mnogo papira i ugovora. Kvalificirani odvjetnik za nekretnine savjetovat će vas pažljivo i spriječiti vas u donošenju loših odluka o kupovini.
- Odvjetnika za nekretnine možete pronaći na internetu ili na lokalnim žutim stranicama. Takođe biste trebali razgovarati sa prijateljima ili kolegama koji okreću kuće i zatražiti uputnicu.
- Uvijek pročitajte recenzije prije nego što angažirate odvjetnika kako biste bili sigurni da ste odabrali nekoga sa solidnom reputacijom.
Korak 3. Dobijte procjene troškova popravaka od raznih stručnjaka
Želite biti sigurni da troškovi popravki ne nadmašuju mogući prihod kuće. Pozovite razne licencirane izvođače u vašem području. Recite im koje vrste popravaka trebate i pitajte ih za procjene. Izračunajte otprilike koliko će iznositi ukupni troškovi popravki.
- Neki izvođači neće dati besplatnu procjenu ako ne posjedujete nekretninu osim ako već nemate radni odnos s njima. U nekim slučajevima možda ćete morati platiti malu naknadu da biste dobili procjenu za popravke na nekretnini koju ne posjedujete.
- Nazovite različita mjesta i tražite najniže cijene. Međutim, također biste trebali pročitati recenzije na mreži i razgovarati s drugim kupcima prije nego što se odlučite za izvođača.
- Ako postoje manji popravci, poput lošeg lakiranja, razmislite o tome da ih učinite sami. Ovo vam može uštedjeti nešto novca pri prevrtanju kuće.
Korak 4. Skratite neke brojeve da biste shvatili koliko možete ponuditi za dom
Želite biti sigurni da svaka kuća koju kupite može ostvariti profit. Da biste shvatili koliko biste trebali ponuditi, morat ćete napraviti jednostavnu matematiku. Vaš agent za nekretnine i odvjetnik trebali bi vam pomoći u procjeni određenih troškova, kao i eventualne prodajne cijene vaše nekretnine.
- Trebat će vam ono što se naziva vrijednost poslije popravke (ARV). Ovo je cijena za koju će se nekretnina na kraju prodati, a vaš agent može za vas utvrditi tu cijenu proučavajući nedavne prodaje u susjedstvu.
- Želite da ARV bude oko 70% onoga što biste platili za kuću. Pomnožite ARV sa 0,7 da biste izračunali koliko biste trebali platiti za kuću. Na primjer, kuću sa ARV -om od 200 000 USD ne biste trebali kupiti za više od 140 000 USD ako ne zahtijeva popravke. Međutim, trebali biste odbiti troškove popravki. Ako vaš dom zahtijeva popravke u vrijednosti od 40 000 USD, nemojte ga kupovati za više od 100 000 USD.
Korak 5. Pregovarajte sa prodavcem
Uvijek morate pregovarati prije nego se odlučite za konačnu cijenu. Ako pregovarate s prodavateljem, možda ćete čak dobiti nižu cijenu nego što ste željeli za početak. Ne prihvaćajte prvu cijenu koju prodavač traži, posebno ako je viša od maksimalne cijene koju ste izračunali.
Ovdje vam dobro dođe da ponudite mnogo ponuda. Ako izgleda da ste voljni odustati od prodaje, prodavač će vjerojatno popustiti u vašoj ponudi
Video - Korištenjem ove usluge neke se informacije mogu podijeliti s YouTubeom
Savjeti
- Uvijek naručite pretraživanje potpunog naslova prije nego što platite gotovinu za nekretninu koja se okreće. U suprotnom ćete možda morati voditi sudsku bitku da biste povratili ulaganje ako se vlasništvo ne može legalno prenijeti.
- Može proći od 2 sedmice do godinu dana da naslov postane jasan. Provjerite postoji li nepredviđena situacija u naslovu kako biste mogli poništiti ako u izvještaju o naslovu postoje zabrinjavajuće stavke. Ako je moguće izbrisati ove stavke, možda ćete htjeti nastaviti, ali ako nije, možda ćete htjeti odustati.
- Ako na kraju izgubite novac okretanjem kuće, što nije neuobičajeno, možda ćete htjeti iznajmiti kuću na godinu ili dvije kako biste od nje zaradili dodatni novac prije nego što je prodate.
