Kupovina i okretanje nekretnina popularan je, iako visokorizičan način zarađivanja novca. Ako kupite kuću po povoljnoj cijeni, napravite estetski dopadljivo renoviranje i prodate kuću po višoj cijeni nego što ste platili, lako možete zaraditi dosta novca. Međutim, okretanje kuće nikako nije jednostavan plan za brzo bogaćenje. Potrebno je puno rada, puno ulaganja, pa čak i sa sjajnom kućom možda ćete imati problema s prodajom gotovog proizvoda jednostavno zbog promjenjivog tržišta stanova.
Koraci
1. dio od 6: Procjena vaših sposobnosti
Korak 1. Procijenite svoju vremensku posvećenost
Okretanje svojstava obično nije honorarna svirka. Traženje, renoviranje i prodaja nekretnina zahtijevaju mnogo zakazivanja i rada tokom radne sedmice kako bi se to postiglo. Ako ne možete preokrenuti posao s punim radnim vremenom, vjerovatno niste spremni za to.
Korak 2. Procijenite svoje vještine obnove
Najbolji peraji mogu sami dovršiti osnovne zadatke obnove, poput popravljanja rupa u zidovima ili zamjene toaleta. Uštedjet ćete mnogo novca ako ne čekate da drugi završe ove zadatke umjesto vas. Osim toga, postoje neke okolnosti u kojima se stvari moraju odmah popraviti, pa ne čekanje na druge može biti vrijedna prednost. Ušteda novca na ovaj način može vam samo pomoći. U nekim slučajevima to može značiti razliku između prodaje i čekanja drugog kupca. Uzmite u obzir vlastitu sposobnost izvršavanja ovih zadataka prije nego odlučite je li preokretanje imovine prikladno za vas.
Korak 3. Procijenite svoju sposobnost da finansirate preokret
Okretanje nekretnine zahtijeva da prvo kupite nekretninu, a zatim platite svoj način da je obnovite, pa će vam za to trebati financiranje. Banke općenito nisu voljne davati zajmove bez osiguranja u tu svrhu, pa će vam za svaki flip projekt trebati ušteda, kolateral ili oboje. Ako imate dovoljno ušteđevine, iskoristite je, ali ako nemate, morat ćete koristiti zajam s kolateralom kao drugu hipoteku ili kreditnu liniju kapitala (HELOC). Drugi način je korištenje tvrdog novca ili premosnog zajma, ove vrste kredita su za investitore u nekretnine i lakše ih je dobiti jer ih podržava sama nekretnina. Lokalne banke ne daju kredite za tvrdi novac, morate pronaći privatnog zajmodavca u svom području. Zapamtite da će vam, osim prodajne cijene imovine, biti potreban i novac za obnovu i držanje imovine do prodaje.
HELOC -ovi i druge hipoteke nose rizik da ćete izgubiti dom ako ne otplatite kredit
Korak 4. Provjerite imate li znanje o tržištu nekretnina
Morat ćete dobro poznavati tržište nekretnina da biste uspjeli. Ne samo da će vam trebati vještina za identifikaciju povoljnih nekretnina, već ćete morati znati i kada kupovati i prodavati, te gdje to učiniti, kako biste u najkraćem roku dobili najveći povrat novca. U suprotnom ćete ostati u gubitku od prodaje ili predugog držanja imovine. Steknite duboko znanje o tržištu nekretnina u vašem području proučavajući lokalni popis nekretnina, radeći u industriji ili konzultirajući se sa lokalnim stručnjacima za nekretnine.
2. dio od 6: Kupovina gornjeg popravljača
Korak 1. Pronađite jeftine nekretnine
Jeftine nekretnine možete potražiti u lokalnim novinama, putem internetskih oglasa ili pretraživanjem delikventnih hipoteka na internetu. Ključ za preokretanje nekretnine je pronalaženje pristojne kuće koja se može popraviti po dovoljno niskoj cijeni da bude vrijedna vašeg vremena, truda i novca.
Uobičajeni izvori jeftinih nekretnina uključuju HUD ovrhe, redovnu prodaju ovrha i kratku prodaju. Možete pokušati i potražiti obavijesti o smrti i razvod braka jer oni prethode brzoj prodaji stanova
Korak 2. Istražite susjedstvo
Osim istraživanja o susjedstvu koje će odrediti prosječnu tržišnu vrijednost stambenih jedinica, važno je znati i o samoj površini. Morat ćete pogledati faktore zajednice, poput kvalitete škola na tom području, pristupa javnom prijevozu (ako je to relevantno za vašu zajednicu) i drugih aspekata koji će odrediti hoće li ta nekretnina biti privlačna, recimo, mladoj porodici sa djeca nasuprot penzionerskom paru koji se žele smiriti.
Susjedstvo pomaže u postavljanju tržišta za vaš potencijalni dom, pa ćete htjeti znati ima li to područje već rastuće cijene, je li u prijelaznoj fazi ili ima relativno niske cijene. To možete utvrditi tako što ćete pitati mještane ili razgovarati s agentom za nekretnine koji poznaje susjedstvo
Korak 3. Procijenite imovinu
Prije nego završite kupovinu, htjet ćete razgledati okolinu i sa vama doći izvođač radova i/ili građevinski inspektor. Izvođač radova može vam dati procjenu koliko će popravke i obnove koštati. Građevinski inspektor će znati da li bi mogli biti potrebni skupi radovi, poput popravke temelja, jer ove vrste popravki mogu postati nevjerojatno skupe i lako će vas prebroditi.
- Mnoge nekretnine navedene na aukcijama prodaju se kao "neviđene", što znači da nećete moći obići nekretninu. Ova ulaganja mogu biti izuzetno rizična, pa biste trebali izbjeći scenarije u kojima ne možete osobno procijeniti nekretninu.
- Pretražujući online pronađite izvođače i inspektore ili razgovarajte s nekim tko radi u nekretninama. Možda poznaju pouzdanog izvođača ili inspektora koji dobro radi i dat će vam poštenu ocjenu.
- Pitajte inspektora o stanju glavnih sistema imovine (električni sistem, vodovodni sistem, stanje temelja i krova itd.). Ovo mogu biti najskuplji elementi za popravak, pa je najbolje unaprijed saznati jesu li ti glavni sistemi u dobrom stanju.
- Pitajte izvođača kako izgleda ukupna investicija. To će vam pomoći da dobijete pristojnu ideju o tome kakve bi vam popravke trebale da kupite tu kuću.
Korak 4. Procijenite troškove i vrijednost
Prije nego što kupite bilo koju nekretninu, važno je znati svoj budžet i biti svjesni predviđenih troškova. Da biste to učinili, morat ćete procijeniti nekretninu kako biste procijenili koliko će opsežne biti popravke. Zatim radite unatrag kako biste usporedili vrijednost nakon popravke (ARV) te imovine s procijenjenim troškovima i popravkama koje ćete morati uložiti.
- Pretražite na Internetu ili razgovarajte s lokalnim nekretnine kako biste saznali tržišnu vrijednost drugih kuća u susjedstvu u kojem mislite kupiti. Ovo će vam dati ideju o ARV -u, što će vam pomoći da odlučite hoće li se vaša investicija isplatiti ili ne..
- Možete koristiti mrežni kalkulator za remodeliranje poput onog na https://www.remodelingcalculator.org/. Ovaj alat će od vas tražiti neke osnovne podatke, poput dimenzija kuće i obima renoviranja koje ste spremni napraviti, a zatim će vam dati vrlo grubu procjenu.
Korak 5. Faktor nosivih troškova
Osim troškova opreme, rada i, naravno, same imovine, potrebno je uzeti u obzir i brojne druge troškove pri odlučivanju o nekretnini. Troškovi povezani s posjedovanjem imovine koju niste prodali općenito se nazivaju knjigovodstveni troškovi. To može uključivati poreze na imovinu, stanove ili naknade za udruživanje, osiguranje i komunalne usluge poput usluga električne energije, plina i vode. Također ćete morati platiti nekretnine za njegove ili njene usluge, što u prosjeku može iznositi oko pet do deset posto prodajne cijene te nekretnine.
- Upamtite da što duže držite dio imovine bez uspješnog okretanja, to će vam se povećati troškovi nošenja.
- Ne prodaju se sve kuće odmah. Čak i atraktivan dom u vrućim područjima može biti neko vrijeme na tržištu, što vrlo brzo može povećati troškove. Možda biste htjeli imati rezervni plan, uključujući iznajmljivanje nekretnine ili vlastiti život u njoj, samo u slučaju da prodaja ne prođe. Neki stručnjaci za nekretnine savjetuju da se odlučite samo za kupovinu ako ste voljni/sposobni zadržati kuću i živjeti u njoj ili je iznajmiti najmanje pet godina, u slučaju da prodaja ne ide po planu.
Korak 6. Izračunajte svoju maksimalnu ponudu za kupovinu kuće
To se može izračunati počevši od očekivane maloprodajne cijene nakon kupovine i preuređenja. Zatim dodajte sve troškove zatvaranja. Pronađite svoju maksimalnu ponudu ponudom tako što ćete uzeti ovaj iznos, a zatim oduzeti troškove preuređenja, kamate na kredite i željenu dobit. Ova cifra predstavlja najviše što biste bili spremni platiti za imovinu i može se koristiti u pregovorima.
Korak 7. Dovršite kupovinu
Uz sve ostale troškove vezane za kupovinu, rehabilitaciju i prodaju kuće, morat ćete uzeti u obzir i troškove finansiranja. Hoćete li morati uzeti kredit kako biste dovršili kupovinu? Ako je tako, morat ćete razgledati kako biste pronašli najbolju kamatu na stambeni kredit. Ako pronađete dobru ponudu za zajam ili ste osigurali dovoljno kapitala za kupovinu, a ako se sve ostalo provjeri i uklapa u vaš budžet, spremni ste dati ponudu agentu za nekretnine te nekretnine.
3. dio od 6: Preuređivanje kuhinje
Korak 1. Procijenite korist
Vaš prvi korak trebao bi biti utvrđivanje koliko bi preuređena kuhinja dodala prodajnu cijenu. Ako troškovi preuređenja premašuju korist, obnovu ne bi trebalo raditi. Znati kolika će vrijednost biti dodana može se zaključiti iz proučavanja drugih, sličnih domova u okolici sa ili bez preuređenih kuhinja i njihovih nedavnih prodajnih cijena.
Korak 2. Radite sa onim što imate
Možete radikalno obnoviti kuhinju bez bankrota ako pažljivo planirate i radite s kuhinjom koju ste kupili. Najlakši način za povećanje efikasnosti kuhinje (i uštedu vašeg budžeta) je preuređivanje bez promjene lokacije vodovodnih i plinskih vodova. Na taj način možete promijeniti izgled i osjećaj kuhinje bez radikalnog mijenjanja izgleda.
Korak 3. Dajte široki ležaj
Široki prolazi čine kuhinju pristupačnom i lakom za rad. Ako planirate potpuno preuređenje kuhinje, isplanirajte svoj raspored tako da se prilagodi prostoru za hodanje i prostoru za kuhanje.
- Staze u glavnom dijelu kuhinje trebaju biti široke najmanje 36 inča.
- Staze koje prolaze pored štednjaka i pulta trebaju biti široke 42 inča za jednog kuhara ili 48 inča za dva kuhara.
Korak 4. Neka uglovi budu čisti
Aparati i ormari u uglovima mogu biti nezgodni. Morate prilagoditi prostor za otvaranje i zatvaranje vrata, što može ostaviti kutove kuhinje osjećajima pretrpane i zauzete. Za glatku i otvorenu kuhinju planirajte odgovarajući prostor za otvaranje vrata ormara i držite uređaje u potpunosti pod uglovima.
Pazite da se vrata ormara s jedne strane ugla ne zabiju u vrata ormara s druge strane ugla. To se općenito može izbjeći osiguravanjem da se vrata ormara otvore u istom smjeru i da su pravilno razmaknuta (ovisno o veličini i razmaku vrata)
Korak 5. Instalirajte backsplash pločice
Pločice stvaraju veliku pozadinsku površinu na zidovima iznad/iza prostora za pultom i pločama peći. Pločice možete prilagoditi bojama, uzorcima, pa čak i materijalima.
- Keramičke pločice lako se čiste i podnose vlagu i toplinu, ali su skuplje od nekih drugih opcija popločavanja.
- Pločice podzemne željeznice lako se uklapaju u bilo koji kuhinjski stil i često su jeftinije od ostalih opcija popločavanja.
- Nehrđajući čelik čini elegantan backsplash materijal koji se vrlo lako čisti. Čini bilo koju kuhinju elegantnom i modernom, ali može biti vrlo skupa.
- Također biste trebali proučiti publikacije o obnovi i stanovanju kako biste utvrdili koji su backsplash materijali trenutno moderni. Ovo vam može pomoći da napravite pravi izbor kako bi vaša kuhinja izgledala „aktuelno“.
Korak 6. Razmislite o uključivanju ostrva
Otoci omogućuju kuhinjama da se osjećaju otvorenije i funkcionalnije. Na otoku se mogu smjestiti peć, šalteri, skladišni prostor, prostor za jelo ili bilo koja kombinacija gore navedenog.
- Uvjerite se da ostrvo odražava kuhinjske dimenzije. Na primjer, ako je kuhinja duga i uska, dugačak i uski otok najbolje će pristajati prostoriji.
- Ako instalirate otok za više namjena, potražite otok koji ima više nivoa/nivoa. Na taj način vaš prostor za ručavanje je odvojen od mjesta gdje će se hrana pripremati ili skladištiti.
- Ormari ispod ostrvskog pulta čine odličan skladišni prostor. Lako možete staviti lonce i tave ili čak suhu robu ispod otoka kako biste oslobodili prostor na pultu.
- Ako radite sami i nemate veliko građevinsko iskustvo, možete kupiti već izrađeno kuhinjsko ostrvo u trgovini građevinskim potrepštinama ili pronaći stari, čvrsti drveni ormar i popraviti ga. Ostružite staru boju i prilagodite ormarić mrljom za drvo ili bojom kako bi odgovarala ostatku kuhinje. Ili se odlučite za novu, podebljanu boju kako bi se novo ostrvo istaknulo.
Korak 7. Uvjerite se da su uređaji ispravni
Ako su postojeći kuhinjski aparati stari, razmislite o njihovoj zamjeni. Kupci kuća očekuju da će kvaliteta aparata biti jednaka kvaliteti doma. Pogledajte kuće po sličnim cijenama koje su se nedavno prodale na tom području. Imaju li nove aparate? Ako je tako, možda ćete imati problema s prodajom kuće bez njih. Uređaji mogu uključivati hladnjake, ploče za kuhanje, pećnice i mikrovalne pećnice.
4. dio 6: Ažuriranje kupaonice
Korak 1. Izračunajte potencijalni povrat prije renoviranja
Kao i kod renoviranja kuhinje, renoviranje kupatila može značajno povećati vrijednost kuće. Međutim, ovo povećanje će biti poništeno ako su troškovi preuređenja još veći. Proučite slične kuće koje se prodaju u blizini kako biste procijenili iznos koji ste zaradili renoviranjem kupatila. Zatim procijenite vlastite troškove obnove. Ako su troškovi veći od dobiti, smanjite opseg vašeg renoviranja ili odustanite od preuređenja kupaonice.
Korak 2. Odaberite potpuno bijeli dizajn
Bijeli zidovi, pultovi i pločice mogu učiniti kupaonicu prostranijom i čistijom. Takođe može učiniti da soba koja izgleda inače izgleda elegantnije i privlačnije, kao i neutralna - što je važno, jer želite da potencijalni kupci vide sebe kako tamo žive.
Korak 3. Maksimizirajte prirodno svjetlo
Ako kupaonica ima barem jedan prozor, sobu možete učiniti svjetlijom i privlačnijom unošenjem suptilnih promjena kako biste povećali svjetlost. Pokušajte objesiti bočna ogledala kako bi reflektirali prirodno svjetlo prozora i omogućili jednostavno dotjerivanje.
Korak 4. Odaberite materijal za pločice
Keramičke pločice mnogo su jeftinije od skupljih materijala poput mramora, ali se mogu kupiti s uzorcima koji podsjećaju na mramor. Možete odabrati pretežno bijele keramičke pločice od umjetnog mramora za čist, elegantan izgled. Međutim, morate razumjeti očekivanja kupaca da donesu ispravnu odluku o materijalima. Kuće sa višim cijenama imat će probirljivije kupce koji će zahtijevati mramorne ili kamene pločice.
Korak 5. Koristite elegantne pločice za tuširanje
Možete odabrati jeftinije keramičke pločice za pod, ali što se tiče ponovnog postavljanja pločica na tuš ili kadu, možda ćete se odlučiti za elegantnije pločice. Mramor, iako skuplji, može radikalno transformirati svaku tuš kabinu i stvoriti atmosferu nalik toplicama.
Takođe morate razmotriti da li odvojiti kadu i tuš ili ukloniti jedno od drugog. Ovo će opet ovisiti o očekivanjima vaših kupaca
5. dio od 6: Uvođenje drugih izmjena
Korak 1. Prefarbajte neutralnim bojama
Kada bojite svoju kuću, važno je koristiti neutralne boje. Previše hrabre, previše tamne ili previše blijede boje mogu raditi za jednu izoliranu prostoriju, ali generalno većina soba treba biti u boji koja je točno u sredini spektra. Isprobajte kremu, preplanulu boju ili boju kaki boje kako biste kuću učinili neutralnom za oko.
Korak 2. Osvježite unutrašnjost
Osim kuhinje i kupaonice, vjerojatno ćete morati popraviti i ostatak kuće. Zakrpite sve rupe, prefarbajte svaku sobu (bez obzira na stanje sobe), zamijenite stare ili dotrajale tepihe i zamijenite rasvjetna tijela i okove za ormare. Cilj je učiniti da kuća izgleda što bliže novoj, a da pritom ostane unutar vašeg budžeta.
- Vjerojatno ćete namjeravati držati van namještaja, ali ipak ćete morati upotrijebiti nešto da privučete fokus gledatelja. Pokušajte staviti veliku biljku (poput svile, umjetnog drveta ili grmlja) u najvidljiviji ugao sobe.
- Razmislite o "postavljanju" (stvaranju proživljenog izgleda s namještajem i ukrasima) kako biste dom učinili privlačnijim.
- U prostorijama kojima nedostaje prirodnog svjetla, razmislite o postavljanju samostojeće lampe u ugao kako biste osvijetlili prostor.
- Dodajte male mrlje boje postavljanjem dodataka jarkih boja u kontrast s neutralnom bojom prostorije. Pokušajte po kući postaviti crvene ili bordo ručnike za ruke i ostavite vazu s cvijećem crvene boje na vidljivom mjestu.
- Razmislite o prikazivanju slika prije i poslije kako biste istakli koliko je radikalna transformacija prošla u kući.
Korak 3. Održavajte dvorište urednim
Neuredno ili na drugi način neuredno dvorište može isključiti kupce prije nego što uopće obiđu unutrašnjost kuće. Važno je držati dvorište njegovano i zalijevano te održavati vanjski dio kuće.
- Poravnajte svu usitnjenu boju.
- Neka dvorište izgleda netaknuto. Želite da cijela nekretnina bude privlačna, a ne samo unutrašnjost. Ako vanjština izgleda zapušteno, mnogi potencijalni kupci neće ni htjeti vidjeti unutrašnjost.
- Razmislite o profesionalnom uređenju okoliša kako biste povećali privlačnost.
Dio 6 od 6: Prodaja kuće
Korak 1. Ne žurite
Važno je ne zadržavati se na komadu imovine predugo jer ćete biti opterećeni porezima i troškovima nošenja. No ako požurite prebrzo nabaviti preokrenutu kuću na tržištu, riskirate da ona ne bude u punom potencijalu. Morat ćete odlučiti što vama i vašem proračunu odgovara, ali ključ leži u usklađivanju troškova s renoviranjem kako bi kuća bila što privlačnija u okviru vašeg proračuna.
Korak 2. Nabavite kvalifikovanog hipotekarnog posrednika
Ako ne koristite usluge hipotekarnog posrednika, riskirate da gubite puno vremena na nekvalificirane kupce. Angažiranje hipotekarnog posrednika obavještava vas da će svi koji traže nekretninu biti pretkvalificirani, što će vam pomoći smanjiti vrijeme vaše nekretnine na tržištu.
- Hipotekarni posrednici djeluju kao posrednici u olakšavanju transakcija. Oni određuju podobnost potencijalnog kupca za zajam, a mogu mu pomoći i u pronalaženju zajma, iako hipotekarni posrednici sami ne posuđuju novac.
- Potražite hipotekarne posrednike na internetu. Možete uporediti cijene i pronaći brokera koji će raditi u okviru vašeg budžeta tako što ćete kupovati prije nego što odaberete brokera.
Korak 3. Radite sa agentom za nekretnine
Agent će vam pomoći da dobijete poštenu cijenu za vašu nekretninu i može vam olakšati sve detalje prodaje. Odabir pravog agenta pomoći će vam da vaša prodaja prođe glatko i brzo. Iako ćete morati platiti usluge agenta, možda će vam se isplatiti smanjenje troškova nošenja i poreza koje ćete nastati zadržavanjem kuće duže vrijeme.
- Preuzmite prezentacije s listama od najmanje tri agenta. To vam može pomoći da postavite najbolju cijenu za svoju nekretninu i uporedite prodajne sposobnosti više agenata.
- Ako agent predloži da vam može ponuditi izuzetno visoku cijenu nekretnine, to može biti crvena zastava. Izuzetno visoke prodajne cijene mogu odbiti potencijalne kupce prije nego što i vide nekretninu.
- Potražite agenta koji radi u nekretninama s punim radnim vremenom. Na taj način znate da je agent dostupan za prikazivanje imovine u bilo koje doba dana, što vam može pomoći da povećate vaše šanse za brzu prodaju.
- Potražite razumnu proviziju. Većina prodajnih provizija za agente za nekretnine pada između pet i sedam posto prodajne cijene, koja se dijeli između vašeg prodajnog agenta i agenta kupca. Ali izuzetno niska provizija može odgurnuti potencijalne kupce, jer provizija možda ne vrijedi truda agenta za kupovinu da pokaže nekretninu. Odaberite poštenu proviziju kako biste osigurali da vaša nekretnina privlači zastupnike vaših potencijalnih kupaca.
Korak 4. Predvidite troškove prodaje
Prodaja kuće može biti jako skupa. Osim troškova popravki i zapošljavanja agenta za nekretnine, morat ćete platiti i troškove zatvaranja i porez na kapitalnu dobit. Kad se sve kaže, ukupni troškovi povezani s prodajom kuće mogu dodati do 10 posto prodajne cijene imovine.
Pobrinite se da troškove prodaje uvrstite u svoj budžet. Svi vaši troškovi brzo će se zbrajati, pa je važno imati na umu koliko trošite na svaki korak procesa prevrtanja kuće
Video - Korištenjem ove usluge neke se informacije mogu podijeliti s YouTubeom
Savjeti
Pročitajte i proučite sve kurseve o okretanju domova i kupovini stanova uz malo ili nimalo novca. Možda biste htjeli započeti s obnovom nekretnina za iznajmljivanje u manjem obimu (stanovi ili stanovi) prije nego pokušate prevrnuti kuću
Upozorenja
- Prije nego započnete ovaj plan, razmislite o tržištu stanova na vašoj lokaciji. Trenutno se tržište nekretnina usporava (gotovo u mirovanju) na mnogim lokacijama, a nekretnine navedene u tim regijama mogu na mjesecima ostati na tržištu. Ako je vaša lokacija jedno od usporavajućih tržišta, imat ćete VELIKU priliku da kupite kuću po povoljnoj cijeni, ali teško ćete je pokušati prodati.
- Nekretnine sa visokim polugom su neke od nekretnina sa većim rizikom. Istražite sve što možete kako biste utvrdili je li korištenje vaše nekretnine najbolja strategija za vas.
