Nevjerovatno je mnogo novca koji možete zaraditi na okretanju novih domova ako to uspijete. U stvari, lako možete zaraditi 25 000 dolara ili više po preokretu, i to za manje od 90 dana. Međutim, imajte na umu da ćete i vi izgubiti toliko, ili više, jednim potezom ako pogrešno procijenite priliku. Prelistavanje novih kuća može biti način zarade velike količine novca na nekonvencionalan način, ali također zahtijeva istraživanje, naporan rad i zdrav apetit za rizik.
Koraci
1. dio od 4: Utvrđivanje je li okretanje kuće pravo za vas
Korak 1. Budite sigurni da imate dovoljno dodatne gotovine
Prelistavanje novih kuća uključuje kupovinu kuće ili imovine. Dakle, osim što ćete dodati još hipoteku na svoje mjesečne troškove, najvjerovatnije ćete morati i platiti predujam. Nadajmo se da će vaša prodajna cijena pokriti ove troškove. Bez obzira na to, za početak prevrtanja kuća trebat će vam velika količina gotovine pri ruci i fleksibilan mjesečni budžet.
Oni su i drugi troškovi, poput komunalija i poreza, koji dolaze u obzir. Kada prodajete kuću, morat ćete platiti i porez na kapitalnu dobit na svoju dobit
Korak 2. Upravljajte svojim očekivanjima
Uspješni peraji ne kupuju i prodaju kuće bez ikakvih posredničkih poslova ili marketinških napora. Shvatite da ćete u mnogim slučajevima morati uložiti rad i troškove da biste promijenili kuću. U drugima ćete htjeti izbjeći honorare za nekretnine i pokušati sami prodati kuću, što zahtijeva malo marketinga i truda. Budite sigurni da ste spremni uložiti trud kako biste ovo učinili kako treba.
Korak 3. Pobrinite se da imate dovoljno slobodnog vremena
Ovo nije vikend hobi, već posao s punim radnim vremenom. U većini slučajeva morat ćete zakazati održavanje, nadzirati gradnju s dodacima ili promjenama i rješavati druga pitanja koja se pojave u kući. Kuću ćete također morati sami pokazati potencijalnim kupcima ako ne planirate koristiti nekretnine. Bilo bi teško sve to rasporediti oko drugog posla s punim radnim vremenom.
Korak 4. Budite sposobni nositi se s rizikom i neuspjehom
Velike su šanse da ćete napraviti barem nekoliko pogrešnih koraka kada počnete prelistavati kuće. Ove greške mogu vas koštati hiljade ili desetine hiljada dolara. Osim toga, mogu se dogoditi nesreće koje će vas koštati hiljade ili vratiti vaš trenutni projekat unazad nekoliko sedmica ili mjeseci. Ako ste tip osobe koja ne može razmišljati i djelovati racionalno u ovim stresnim vremenima, prevrtanje kuće možda nije za vas.
Dio 2 od 4: Traženje nekretnine
Korak 1. Upoznajte se sa načinom kupovine kuće ili stana
Ako ste to već učinili, onda već znate proces i on je druge prirode. Ako nikada niste kupili kuću, posavjetujte se s posrednikom za nekretnine. Prilikom kupnje kuće morate znati nekoliko koraka. Općenito, ovaj proces uključuje davanje ponude, dobijanje hipoteke, uklanjanje uslova i preuzimanje u posjed.
Također možete preskočiti početnu prodaju u potpunosti kupujući vlastite parcele i na njima graditi vlastite domove za prodaju. U ovom procesu možete sami izgraditi kuću ili unajmiti graditelja koji će to učiniti umjesto vas. Ova dva procesa su poznata po specifikaciji, odnosno prilagođena konstrukcija
Korak 2. Istražite tržišne uslove u vašem području
Razgovarajte s nekretninama o količini i potražnji za nekretninama. Možda ćete također htjeti potražiti u lokalnim novinama izvještaje o stanovanju.
- Tržište nekretnina je poput berze po tome što ima cikluse „bika“i „medvjeda“. Tržištu nekretnina mogu proći godine i godine za prelazak iz jednog ciklusa u drugi. To znači da bi nekretnine u bilo kojem trenutku mogle biti ili „velike potražnje“ili „niske potražnje“.
- Ako vaše područje trenutno ima "nisku potražnju" za kućama, bit će mnogo izazovnije ili barem manje isplativo okrenuti kuće.
- Ako zaista želite započeti okretanje, ali smatrate da vaše lokalno tržište nekretnina za to nije sazrelo, razmislite o prelasku na područje s aktivnijim tržištem. Istražite najpopularnija online tržišta. Neka područja trenutno doživljavaju dramatičan oporavak cijena i spremna su za ulaganja.
Korak 3. Pronađite nekretninu
Nakon što odlučite da je pravo vrijeme za početak novog projekta, potražite pravu parcelu u okviru svog budžeta. Postoji nekoliko načina da se to učini.
- Neki ljudi traže problematična imanja. To su oni koje prodavač "očajnički želi prodati" iz razloga kao što su razvod, bankrot, smrt, loše stanje imovine ili kašnjenje u plaćanju. Prodavačeva želja za prodajom omogućit će vam da pregovarate o boljoj cijeni zemljišta.
- Drugi način je da jednostavno locirate područja vašeg grada ili mjesta koja su "nove četvrti", gdje se sve novo gradi. Idi tamo i vozi se okolo. Potražite znakove koje postavljaju graditelji koji žele prodati svoj novi dom ili dostupne slobodne parcele.
Korak 4. Razmislite koju vrstu kuće možete izgraditi na imanju
Istražite i otkrijte koji su stil kuće, veličina i specifične karakteristike moderne ili se obično prodaju u vašem području. Pogledajte nove kuće koje se prodaju i pokušajte oponašati njihove uspjehe. Možda ćete morati okupiti tim s dizajnerom i arhitektom kako biste stekli realnu ideju o tome što možete učiniti s danom parcelom i budžetom.
- Pokušajte planirati kuće koje se prodaju u srednjem do višem rasponu. To znači iznos koji bi prosječna porodica mogla sebi priuštiti. Općenito to znači između 200 000 i 500 000 USD ovisno o vašem području. Želite taj raspon cijena jer se oni najbrže prodaju jer postoji najveća gustoća stanovništva koja traži ove kuće srednjeg ranga. Moglo bi biti mnogo manje ili mnogo više, ali to je otprilike prosjek.
- U mnogim slučajevima dom mora imati tri ili više spavaćih soba i najmanje dva puna kupatila.
Korak 5. Kontaktirajte graditelje o "specificiranim domovima
"Drugi način da pronađete kuću je jednostavno tako da potražite popis graditelja u vašem području. Nazovite ih sve i pitajte ih imaju li na prodaju" posebne kuće ". Tako se zove nova kuća bez stvarnog vlasnika (osim graditelja).
- Razlog zašto želite razmisliti o pronalasku potpuno novog doma je jednostavan. Potpuno je nov, nije potrebno renoviranje. Pokazuje se mnogo bolje i privući ćete više ljudi nego stariji dom. I marže su veće. To znači da novi domovi imaju „premiju“. Ako osoba želi živjeti u potpuno novom domu, mora platiti višu cijenu. Gotovo kao da kupujete novi automobil na parceli, samo što to neće amortizirati.
- Osim toga, nove četvrti općenito nude više mogućnosti i pogodnosti kao što su parkovi, potoci, pješačke staze itd. Oni su ljepši s više nadogradnji. Vaš dom okružen je lijepim novim domovima. Sve ove funkcije zajedno dopunjuju i olakšavaju preokretanje vašeg doma.
Korak 6. Istražite dalje svoje omiljene mogućnosti
S vremenom ćete suziti pretraživanje na nekoliko nekretnina. U ovom trenutku istražite svakog graditelja o kojem razmišljate kako biste se uvjerili da je ugledan i da će dovršiti dom prema standardima za koje tvrde, poput granitnih ploča, tepiha od 50 unci i drugih specifikacija. Pobrinite se da rade kvalitetno, pa čak i pregledajte neke druge kuće koje su izgradili. Budite oprezni ako nemaju izgrađene druge kuće za prikazivanje.
Svakako upotrijebite podatke iz usluge više oglasa (MLS) da vidite trendove u susjedstvu i prosječne vrijednosti za slične kuće. Ovo bi vam trebalo dati ideju o tržišnoj vrijednosti kuće. Idite na https://www.mls.com da biste koristili uslugu
3. dio 4: Kupovina nekretnine
Korak 1. Uzmite u obzir troškove
Pogledajte troškove parcele, naknade za graditelje i troškove izgradnje. Također ćete morati uzeti u obzir provizije, poreze na imovinu i osiguranje, kao i troškove finansiranja vaše investicije. Zbrojite ove brojeve koristeći brojke vašeg graditelja i slične projekte. Zatim možete upotrijebiti ovaj ukupni iznos za usporedbu s procijenjenom prodajnom cijenom kako biste utvrdili možete li ostvariti razumnu dobit od prodaje kuće.
Korak 2. Kada pronađete nekretninu koja je sjajna, skočite na nju
Ako znate, na osnovu stvarnih usporedbi MLS -a u tom području, da biste ga tada mogli okrenuti za najmanje 25 000 USD više, krećite se brzo!
Odmah dajte ponudu. Ako to bude prihvaćeno, ipak ćete imati vremena da istražite graditelja i stanje kuće.
U ponudi obavezno ima više načina izlaska iz ugovora, kao što je "podložno finansiranju". Ako imate problem i morate izaći i ne uključujete ovu vrstu klauzule, nećete moći izaći ako postoji problem. Najčešći je jednostavno "podložan finansiranju do x datuma". Ako ne možete financirati do tada, zatražite produženje na datum uvjeta
Korak 3. Ostvarite finansiranje
Da biste zapravo kupili nekretninu i započeli ili nastavili gradnju, morate uzeti kredit. Za prevrtanje kuća, vjerojatno ćete morati uzeti kredit s visokom kamatom, zbog inherentnog rizika uključenog u prevrtanje kuće. U mnogim slučajevima to bi moglo biti i do 10 do 12 posto godišnje stope.
Imati dobru kreditnu povijest i bodove može vam pomoći da postignete bolju stopu, ali će se mnogi zajmodavci i dalje smatrati kreditnim rizikom
Korak 4. Uklonite uslove u kući
To znači da morate posedovati datum ugovora. Ovo se dešava dok se gradi vaš dom. Tako da sada možete razgovarati s graditeljem i odabrati svoje karakteristike i boje za unutrašnjost i vanjštinu kuće. Ako nemate iskustva s tim, saznajte ima li graditelj stručnjaka koji se može posavjetovati s vama.
Korak 5. Dovršite svoju kuću
Obavezno pratite rad graditelja dok dovršavaju kuću prema vašim specifikacijama. Možda ćete se htjeti posavjetovati s drugim knjigama ili stručnjacima o dovršavanju doma, posebno za prvih nekoliko proizvoda. Želite da dodate vidljive luksuzne završne obrade, a da ne žrtvujete previše svog budžeta.
- Odaberite teksture, boje i materijale "svih neutralnih boja" i završne obrade koje odgovaraju gotovo svakom ukusu. Ne birajte svijetle boje ni za šta. Upamtite da "okrećete" ovaj dom. Unutrašnjost radite za "nekog drugog". To nije ono što volite, već ono što će se dopasti općoj populaciji, a to su "neutralni tonovi" iznutra i izvana.
- Ako ne radite ništa drugo, provjerite je li kuhinja savršena. Ovo je najvažnija soba u kući za mnoge kupce. Ako je ovo već dobro, pogledajte sljedeća kupatila.
4. dio 4: Prodaja kuće
Korak 1. Sada je vaš dom spreman, učinite ga spremnim za prikazivanje
Riješite se svog smeća i građevinskog materijala ili opreme koji leže uokolo. Ova kuća će biti na prodaju. To znači da mora biti "100% bez nereda". Jednostavan način da to shvatite je otići u bilo koji "show home" u vašem području i vidjeti kako su uredili interijer. Vaš namještaj, ako ga uopće imate, ne mora biti tako dobar ili tako otmjen kao što bi mogli imati u izložbenom domu.
Ne ostavljajte ništa na vidiku. Odložite sve u ormare, ormare, ladice, podrum i garažu. Ostavljajući glavno stambeno područje bez izgleda. Nemojte koristiti ni previše namještaja. Ne želite da sobe izgledaju pretrpane. Takođe nemojte postavljati previše fotografija ili slika na zidove. Želite da sve bude netaknuto. Budući da vaš kupac želi "novi dom", nemojte od njega praviti "rabljeni dom". Pretvorite ih u "show home" za njih
Korak 2. Navedite dom
Možete ga sami prodati da biste uštedjeli novac ili ga na MLS -u navesti kod nekretnine. Razlog zašto biste htjeli prodavati putem MLS -a je taj što postoje hiljade nekretnina u vašem području koje će vidjeti taj MLS (usluga višestrukog uvrštenja) i početi prikazivati vaš dom možda čak i "svakodnevno". Imat ćete na tone nekretnina koje se natječu za prodaju vaše kuće. Uporedite to sa "samo vi" koji pokušavate da je prodate. Da, odustat ćete od provizije, ali to se može uračunati u prodajnu cijenu.
- Navedite svoj dom konkurentno u okviru područja. Međutim, pri kupovini kuće trebali ste imati dogovor, a već ste očekivali da ćete je moći preprodati za najmanje 50 000 USD više na osnovu stvarnih tržišnih uslova i istraživanja koje ste obavili.
- Nemojte ga precijeniti ili neće prodati, i nemojte ga podcijeniti i ostavite novac na stolu. Ali bolje je to podcijeniti i jednostavno ne biti fleksibilan u pogledu svoje tražene cijene tokom pregovora, nego je precijeniti i niko neće doći pogledati je.
Korak 3. Kada dobijete ponudu, pažljivo razmotrite situaciju
Nikada, ni pod kojim okolnostima, nemojte ulaziti u pregovore gdje trgujete ponudama naprijed -nazad. Ako vam daju ponudu, uvijek im morate reći: "Razmislit ću o tome i javiću vam se za sat vremena". Odvojite malo vremena da razmislite o tome. Ne počnite trgovati ponudama naprijed -nazad s kupcem bez oduzimanja najmanje sat vremena. Jednu stvar možete učiniti kada ste s kupcem, a oni kažu "šta kažete na ovoliko …", recite im: "U redu, prihvatit ću tu ponudu i otići ću na kavu pa ću se vratiti u jednu" sat da vas obavijestim ".
Ovo je toliko važno jer su vam šanse da vam nisu ponudili dovoljno, a sada želite da se suprotstavite ponudi. Ono što možete učiniti je odvojiti sat vremena za strukturiranje svoje šalterske ponude. Na primjer, ako je njihova ponuda gotovo ono što želite, ali ne baš sasvim, vratite se i recite nešto poput "u redu, prihvatit ću vašu ponudu, ali ne napuštam aparate". Možda im to odgovara, a to čini vaših 5000 dolara koje biste izgubili da ste krenuli u prebrze pregovore
Korak 4. Nastavite sa prodajom
Kupac vašeg doma će htjeti dobiti rok za "uklanjanje uslova". Općenito, ako imate ponudu, kupac će biti "ozbiljan" u pogledu vašeg doma. Ako im je potrebno proširenje, dajte ga samo ako nema drugih aktivnosti. No, ako još uvijek primate puno drugih ponuda za svoj dom, ili možda mislite da ne postižete tako dobar posao kao što ste isprva mislili, nemojte produžavati datum uvjeta, pa će ponuda postati ništavna. To će vam omogućiti da iskoristite svoju rezervnu ponudu koja bi mogla biti bolja i jača.
Općenito, ipak želite biti popustljivi u ovom trenutku kako bi posao uspješno prošao. Zato, ako žele dovesti svoju porodicu po treći put, neka samo dođu vidjeti
Korak 5. Potražite svoj sljedeći projekt
Sada kada je kupac uklonio uvjete, možete početi tražiti novu nekretninu za kupnju ili pokušati pronaći drugu koju ćete preokrenuti na isti način na koji ste upravo učinili. Na dan kada preuzmu posjed, morate biti "vani". Zatim, ubrzo nakon što oni zauzmu, dobit ćete veliku debelu plaću od dobiti koju ste ostvarili prodajom. Odnosno, ako to ne prenesete u novi dom, na kraju ćete kupiti. Općenito je najbolje da prihod koji ostavite ostavite u svom domu.
Nemojte unovčiti novac i otići potrošiti novac. Bolje je spojiti efekat i dozvoliti da vaš novac ide na posao za sljedeću kupovinu, nego da ga potrošite na kupovinu i rasipanje. Naravno, kupite sebi godišnji odmor od dogovora za nekoliko hiljada, ali neka ostatak tog profita ide vama na posao u sljedećoj kući ili u nekoj drugoj investiciji na kojoj ćete zaraditi još više novca
Savjeti
- Ovo je veliki trend. Ali to znači i veliku konkurenciju. Ako ćete to učiniti, svakako pročitajte nešto o tome. Međutim, imajte na umu da se većina kućnih prelistavanja, knjiga i materijala usredotočuje na prevrtanje starijih i problematičnih nekretnina, od kojih bi neke trebale renovirati, a to je potpuno drugi park za loptice. Zato biste trebali razmisliti o potpuno novim kućama u kojima graditelji samo žele likvidirati za malu količinu profita. Neki graditelji samo žele izaći, ili "moraju izaći" i prodavat će se na dobitku.
- Ako gomila ljudi dolazi u vaš dom, kao i nekoliko dnevno, možda ćete podcijeniti svoju nekretninu. Ne biste dobili toliko ako možda vaša cijena nije toliko niska da ljudi misle da je to sjajno, a to vam nije cilj. Vaš cilj je biti "konkurentnih cijena", ali ipak biti u mogućnosti ostvariti profit.
- Pokušajte pronaći ono što oni nazivaju firmom za nekretnine s paušalnom naknadom. Dobit će vašu listu najpopularnijih MLS -a u vašem području, dopuštajući drugim nekretninama da počnu prodavati vaš dom. Međutim, oni naplaćuju samo "paušalnu naknadu", što će vam često uštedjeti oko 40% u provizijama za nekretnine.
- Kada kupujete kuću, osim ako već niste dobro upoznati sa popunjavanjem ugovora i pregovorima, pokušajte nagovoriti advokata i/ili posrednika u prometu da rade u vaše ime. Bez njih, prodavač bi mogao pokušati postaviti uvjete koji bi vam mogli nauditi, a vi to možda ni ne znate. Dakle, želite nekoliko iskusnih stručnjaka u svom timu koji će vas savjetovati prije nego što se potpišete na isprekidanoj liniji za kupovinu ili prodaju kuće.
Upozorenja
- Pažljivo napišite plan akcije do posljednje stavke. Odmjerite sve prednosti i nedostatke. Kako će to utjecati na vaš kućni život, imate li porodicu o kojoj morate razmišljati, kako će to uticati na vaš posao i možete li si priuštiti neočekivane troškove nošenja imovine dok je ne okrenete?
- Ovo je osnovni prikaz kako se to radi. Imat ćete posla s velikim količinama novca i biti ćete pod nekim uvjetima koji bi vas mogli koštati mnogo novca ako pogriješite. Drugim riječima, budite vrlo oprezni. Ovo je namijenjeno ljudima koji su spremni napraviti domaći zadatak, staviti tačke "i" i prekrižiti sve "t". Ne za one koji će glupo samo uletjeti i "krilati". Upamtite da se na ovim poslovima mnogo jaha.
